自今年部分城市商業(yè)房貸利率跌破3%以后，近期，房貸市場又迎來了一波利率上調(diào)。近一個月以來，杭州、南京、蘇州、徐州、廣州、寧波、無錫、青島等多座城市相繼回調(diào)房貸利率下限，上調(diào)幅度在5至20個基點之間，調(diào)整后利率為3.0%至3.1%。

今年5月份，中國人民銀行宣布取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。9月末，中國人民銀行發(fā)布公告，引導存量房貸利率批量下調(diào)。10月，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點至3.6%。一系列政策引導下，有些城市首套房貸利率一度降至“2字頭”。如今，為何房貸利率“不降了”？這反映出房地產(chǎn)市場哪些信號？

在浙江安吉，上個月底，當?shù)啬撤慨a(chǎn)中介工作人員李正勇就收到了房貸利率上調(diào)的消息。幾天過去，據(jù)他觀察，利率上調(diào)似乎對市場影響并不大。

李正勇：從11月29日那天晚上開始，各大銀行的銀行信貸經(jīng)理就通知，銀行利率會從3.0%上漲到3.1%?？傮w來講，3.1%的利率也是比較低的水平，因為公積金的利率現(xiàn)在也還是3.1%，到明年1月1日開始才是2.85%，對于剛需客戶來講，2.85%、3.1%都不是不買房最大的原因?，F(xiàn)在從市場反饋來講，總體對這個消息還是比較平靜的，該買還是買，區(qū)別不是特別大。

而在江西吉安，某樓盤銷售經(jīng)理羅軍也表示，據(jù)他了解，當?shù)匾延兄辽傥寮毅y行宣布上調(diào)房貸利率，然而市場購房需求依然旺盛。

羅軍：我們這首套房貸利率上調(diào)了約0.2個百分點，達到了3.1%。至少有五家主流銀行宣布了上調(diào)，雖然利率上調(diào)可能對部分購房者產(chǎn)生一定影響，對我們樓盤賣房增加了一定難度，但整體來看，市場購房需求依然旺盛，特別是剛需客戶。

面對利率上調(diào)，購房者是什么態(tài)度呢？

家住浙江平湖的李女士：是突然上調(diào)的，之前不是存量房貸利率下調(diào)嘛，我就有購買二套改善房的意向，調(diào)整之前最低可以做到2.85%，現(xiàn)在首套、二套商業(yè)貸款利率都上調(diào)到了3.1%，反而弄得我有點糾結(jié)了。

山東青島市民蔣女士最近一直在看房子，打算年底之前買房。在算了一筆賬后，她認為這對自家購房計劃影響不大。

蔣女士：我是剛需買房，貸款金額不高，利率小幅度的調(diào)整影響不大，調(diào)整前后月供差別在百元以內(nèi)，現(xiàn)在房價也比較穩(wěn)定，不會改變我的買房計劃，當然利率要是能低一些更好。

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門、長沙、武漢、青島等城市均上調(diào)首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調(diào)至3.1%。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，這背后的原因與樓市回暖和銀行經(jīng)營承壓有關(guān)。

陳文靜：主要源于核心城市市場有所回暖，銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化。另外，近兩年隨著LPR的多次下調(diào)，商貸利率來到歷史低位，銀行凈息差不斷承壓，出于經(jīng)營成本的考量，適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平。

然而，今年一系列金融支持房地產(chǎn)政策所體現(xiàn)的，都是引導貸款利率下行，降低購房人負擔，有公眾對突如其來的利率上浮表示困惑——利率是要迎來“上漲周期”了嗎？對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，我國房貸利率實現(xiàn)市場化定價后所呈現(xiàn)的利率波動，與國家引導貸款利率下行，完全是兩回事。

李宇嘉：按照LPR-30基點的這個底線來看，目前的房貸利率應(yīng)該是3.3%這樣的一個水平，但是我們看到市場上出現(xiàn)了更低的利率，甚至低于3%的，這個利率并不是國家政策引導下的利率水平，而是銀行之間價格競爭導致的利率水平。也就是說銀行下調(diào)利率吸引客戶，一些銀行只是部分網(wǎng)點，并不是每一個客戶都能夠享受這么低的利率。按照銀行的綜合經(jīng)營成本，包括不良率考慮在內(nèi)的話，低于一定水平肯定是不劃算的，這個對貸款風險的防范和可持續(xù)的貸款增長是違背的。

一定程度上穩(wěn)定貸款利率下限，在總和銀行有貸款業(yè)務(wù)往來的武漢江夏區(qū)某樓盤營銷負責人羅澤看來，一方面可以更好地平衡商貸與公積金貸款需求，另一方面也可以減少大小銀行之間的不平等競爭問題。

羅澤：如果是2.9%的商貸和2.85%的公積金其實就沒什么差別，而如果是3.1%和2.85%的公積金，就能夠既刺激商貸的同時，公積金群體也會保持有公積金的優(yōu)勢。大銀行的成本更低，如果大家都降到2.9%的話，小銀行會扛不住這樣的業(yè)務(wù)風險；回調(diào)到3.1%之后，大家都多多少少有一點利潤，市場上不同銀行也可以長期地發(fā)展。

那么，未來的房貸利率究竟是何走向？陳文靜表示，在促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的目標下，政策仍將釋放更加穩(wěn)定的預(yù)期。

陳文靜：房貸利率的波動調(diào)整或?qū)κ袌鲱A(yù)期的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，短期來看，支持性的貨幣政策仍將延續(xù)，與房貸利率相關(guān)的5年期以上LPR仍有下調(diào)空間，從而引導各地房貸利率下行，降低購房者置業(yè)成本。

既要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，滿足居民剛性和改善性住房需求，又需要讓銀行形成良性經(jīng)營態(tài)勢，防范潛在風險的發(fā)生，這一平衡點該如何把握？對于購房者而言，又需要怎么做？李宇嘉表示，房貸利率目前已經(jīng)降至歷史低點，未來即便下調(diào)，對購房者節(jié)約月供方面的影響也有限，應(yīng)將目光更多聚焦于房屋本身，選擇更適合自己的“好房子”。

李宇嘉：明確下限是非常有必要的，銀行只有盈利，才能有完善的風險防控體系；利潤覆蓋不了成本，不良率會明顯攀升的。未來房貸利率的走勢，取決于房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)到底處于一個什么樣的階段，目前來看房貸利率已經(jīng)是降到歷史的最低水平，當然未來可能還會往下走，但是這種從最高點200個基點左右大幅度的下調(diào)肯定是告一段落了。對于購房者，未來即便是有下調(diào)，對月供的節(jié)約幅度也是非常小的；更多的應(yīng)該是關(guān)注房地產(chǎn)市場本身和選擇更好的房子，可能比房貸的選擇對于福利的最大化更重要一點。

來源：央廣網(wǎng)